上海楼市必将成为炒家的“眼泪山谷”
    蟹渣渣 2006-07-05 21:31:30 发表于焦点上海房地产网-谈房论市-上海业内论坛 『房产观澜』

一点前言
  
  小蟹的这篇文章主要是写给天涯房观的上海楼市“炒家”看的,特别是那些和股市

的广大散户一样,在楼市高位进场的众多小炒家们,和以前的《凌迟》等文一样,此文

的目的还是希望你们及时回头,不想看到你们最终的结果太惨,毕竟我们在一个坛子里

混过。
  
  行文之前,小蟹先对这篇帖子中所说的楼市“炒家”做个基本的限定——我判断一

个购房者是否属于楼市“炒家”的依据既不是看购房者的社会地位,资金实力等方面,

也不是看他们的投资头脑以及入场的时机,而是取决于他购房那一刻的动机:如果一个

购房者购入房产的初衷既不是居住,也不是为了靠出租来长线投资,而只是为了今后能

以更高的价格出售以获取差价的利润,而且现在还有这样的房子在手上没有卖出,那他

就是我这篇文章中的楼市炒家,如此划分,目前的上海很多被迫转售为租的“新房东”

们也是炒家了(或许他们最可怜,极度依赖房租收入维持现金流,在房租普遍低于月供

的现状下必须拿自己的工资填窟窿,还要忍受房源空置等一系列的的痛苦)。  =========================================================================

==============
  
  “眼泪山谷”一词的由来
  
  “眼泪山谷”一词出自1973年的第四次中东战争(又称赎罪日战争)的一场战斗,

在戈兰高地上,以色列第7装甲旅对叙利亚第7机步师和第3装甲师的阻击战持续了4天3夜

,战斗结束后,在第7旅的中央防区(赫尔蒙尼特山和布斯特尔山之间的山谷中)到处都

是燃烧着的坦克残骸,500多辆坦克和装甲车辆残骸散布在山谷里,毁灭场面惨烈之极,

这就是后来蜚声世界的“眼泪山谷”。
  
  -------------------------------------------------------------------------

--------------
  
  正文:《上海楼市必将成为炒家的“眼泪山谷”》
  
  5月20号左右看到国家有人说营业税期限要延长,当时我还特地发文提醒,没想到短

短的10天之内就已经成文了,为炒家一声叹息。现在的上海楼市,炒家面临的局势非常

清楚:逐步出台的调控政策对炒家群体已形成清晰的绞杀态势,在接下去的几年内,上

海楼市重现“眼泪山谷”的惨烈一幕——炒家当中出现大量亏损、负资产甚至破产的案

例已经是不可避免。
  
  道理有二
  
  一.国家的宏观调控政策,对炒家群体的目的只有一个——套死。
  
  理由如下:
  
  从楼市供求关系这个方面来看,调控政策出来之后,“5年按全额征营业税”令上海

绝大多数的投机需求胆寒却步,而目前上海的房产从租售比来看几乎找不到有投资价值

的,所以,现在上海楼市中的需求基本就只剩下真实的自住需求了。
  
  很明显:上海每年的真实自住需求是有限的,也肯定要远远小于投机盛行的那段时

间(04年—05年1季度)的年成交量。而且,上海楼市整体局面已经是严重的供过于求(

看看现在数量庞大的在建楼盘以及空关房数量就足够了)。那么,炒家手中的次新房多

卖了一套,kfs手里的新房就要少卖一套出去。相比之下,kfs的新房和炒家手中大量的

二手次新房都是上海楼市的供给。对于购房者来说,这二者并无明显的优劣之分,甚至

,在同等价格的情况下,次新房还有一些优势,如:他们大部分是现房,有质量问题容

易被看出来;购房者与次新房房东谈判的时候比与kfs谈判的时候身份要对等一些等等。
  
  那么,国家调控政策的目的就很清楚了:首先,调控政策最终保护的是银行的利益

,全额征收营业税相当于一种关税壁垒,让kfs和炒家站在不同的起跑线上,因为kfs是

银行贷款的大头,kfs优先逃命有助银行减少不良帐款。
  
  另外,相比较kfs而言,数量庞大的炒家相当于股市中的散户,属于“三无”分子(

无组织,无纪律,无策略),如果现在任由大量的炒家出逃,肯定会引起楼市暴跌,而

暴跌肯定违背政策目标:防止暴涨暴跌,政治代价巨大。所以为了避免暴跌,调控政策

一定会逐步的提高炒家售房的成本,压缩他们的利润空间,目的就是为了把他们套在楼

市中让他们为楼市托盘。用财务上的说法就是“潜亏”,楼市账面上不能亏,但是亏损

已经形成,现在就是这“暂未实现”的亏损由谁来背的问题。显然,已经进场而且最没

有能力保护自己的小炒家,从政策上、经济上都是最合理的选择。
  
  【根据上面的分析来展望一下上海楼市今后几年的情形,小蟹的个人观点如下:炒

家当中会有少部分的人出逃,但是作为他们群体来说,只可能越套越深,在大量的炒家5

年期满之前,上海楼市的主要供需方是kfs的新盘面对着真实的有效需求(也是供过于求

的),那么,我们最有可能的走势是看到kfs有组织,有秩序的“降价——小幅反弹——降

价——小幅反弹”的现象,逐步实现kfs的利润最大化(或者损失最小化),在炒家手里

的房子出现跟kfs抢跑道的苗头时,或者重要的时间节点快到之前,还应该有后续的调控

政策出台,继续提高炒家的售房成本,目的当然是继续把炒家套在楼市当中。这个问题

在这里仅简单的写写观点,具体留待下一篇文章再和大家讨论吧!】
  
  时至今日,调控政策的目的已经很明显了,而且,已出台的政策还仅仅只是开始,

以后一定还会有后续政策出台,目的仍然是把炒家越套越深。就目前已出台的营业税2年

延长到5年的政策而言,它的效果很明显:
  
  1.有少部分的炒家(据报载,这样的炒家只有5%左右)降低了售价,这些人是意识

到了危险的,只求能赶快卖出;
  
  2.大量的人选择了撤消出售的挂牌以及由售转租,此举正中调控政策的下怀——这

些次新房空关或者出租都没关系,只要他们不出来跟kfs的新盘争抢潜在的购房者就行了


  
  3.甚至,居然还有人调高了挂牌售价,这些人就真的不知道该如何去评价了:75万

都买不掉的房子,抬高到79万难到反而能找到人来买?——他们居然在现在还幻想着(

或者说是“号称”)要“保证自己不亏”,难道意识不到:自己的二手房在中介挂牌价

比附近的新盘还要高,如何卖得出手?此举不正是让出跑道给了kfs的新盘,自己留了下

来作掩护吗?!
  
  下面再来计算一下由售转租的炒家所遭受的损失:
  -------------------------------------------------------------------------

--------------
  计算蓝本,一套100万的毛胚房,30万首付,炒家购入时的税费为3万,70万贷款,5

.751%,20年等额本息还贷,现在炒家被套住了,由售转租,精装修的成本与折旧不容易量

化准确,这里只讨论毛胚出租的情况。
  
  设定:毛胚出租月租2000,每年扣除中介费,空置成本等还能保证净收入11个月的

租金(属于高估了),共计22000,目前银行的2年期定期储蓄利率为2.7%,3年期为3.24%

,5年期为3.6%,利息收入要扣20%的税。
  
  2年中,炒家还银行本金39584,付利息78376,购房时的3万税费为净损失,总计损

失为(330000*2.7%*0.8*2)+78376+30000-22000*2=78632(元)
  
  5年中,炒家还银行本金108164,付利息186735;总计损失为(330000*3.6%*0.8*5)+

186735+30000-22000*5=154255(元)
  
  有一些炒家2年期刚满,现在打定主意等到5年期满,那么他接下去的3年中共付银行

利息108359,这3年的总损失为330000*3.24%*0.8*3+108359+30000-22000*3=98020(元


  -------------------------------------------------------------------------

--------------
  上面的数据看得很清楚了,假定炒家的房子还是以100万的价格抛出,因为营业税而

由售转租的炒家无论是在2年后就抛出,还是已经2年期满的再等3年再抛,遭受的损失都

是大于5万5的,更别提在整整5年中的损失了。
  
  上述的计算尚未考虑其他对炒家的不利因素:加息,所得税等,这些都是加大炒家

持房成本的措施。(但是如果哪位仁兄对现在手头的房子折旧5年后的上涨预期还非常乐

观的话,可以不用理会我的计算数据,自行其是便罢)
  
  根据上面的分析可以看出:炒家的利益与kfs,银行的利益均产生冲突的时候,调控

政策对他们是算无遗策的。进一步看,无论是对于国家,银行还是kfs来说,手里还有房

子被套的炒家老老实实的还银行按揭都是最好的结果,那么,炒家的悲惨命运注定是无

力回天的了。
  
  然而,炒家遭受的这些损失虽然大于营业税的支出,但是当这些损失细化到每个月

的时候却并不大(如被套整整5年的情况下,平均每月损失为2500左右),和5万5的营业

税相差太多,特别是在炒家的房子还有出租的收益的情况下,炒家很容易只看见了出租

每个月还有租金收进,而忽略了具体损失的计算,以及对楼市后市的发展还抱有上涨的

幻想,最终导致不愿意一次性割肉把房子抛出,这也是调控政策的一项策略:用一笔很

大的一次性支出令炒家不舍得割肉,让他们自愿在长时间内遭受持续的损失,实际上最

终结果是炒家受的损失更大,这个在以前的《凌迟》一文中已经分析过,不过今天我要

补充一句:上了凌迟架的人虽然不至于马上死掉,但是死亡只是迟早的问题,无可逃遁


  
  
  二.从投机的规律来看,即使没有调控政策,炒家大面积的亏损局面也是不可避免
  
  上海楼市自2003年以来逐渐的变成了投机市场,其中04年底—05年3月份这段最疯狂

的时期,投机需求更是占了绝大部分,这个应该没有疑问。平心而论,投机本身没无什

么对错之分,因为客观地说,行情总归是行情,不是以个人的观点为转移的,利用市场

行情中出现的价格波动赚取差价,自愿入场,愿赌服输,本来无可厚非。
  
  但是,投机永远是是少数人赚钱,大多数人赔钱的游戏,这是铁律!上海楼市的这个

大周期走完,绝对不可能违背这个铁律,唯一的可能是大多数人赔钱,因为,投机不动

产本身并不产生财富(甚至还有折旧损失),投机的作用只是把参加这个游戏的人投入

市场的财富重新分配,那么,少数盈利的人赚的钱,加上交易成本,就是亏损的大多数

人亏的钱(如果出现了大多数人赚钱的情况,试问他们赚的是谁的钱?),这个和股市

里常说的“1赚/2平/7赔”,是差不多的道理。
  
  此外,和股市相比,楼市投机的交易成本太高,变现困难,流动性差,这些都是投

机的大忌,不仅如此,楼市中的炒家因为按揭贷款的杠杆作用把赚钱效应放大了(和期

货/融资炒股等差不多的道理),因此,在接下去几年的下跌阶段,那些亏损的大多数的

亏损效应也会被放大,这是必然的结果。
  
  
  其实,在05年一季度的时候,看着上海那一幕幕历史性的疯狂价格,疯狂成交量以

及疯狂的人群,我已然确信这点——全民性的疯狂行为过后,必定会受到基本规律更为

严厉的惩罚,换句话说,即便没有任何调控政策出台,炒家群体的最终结果也必定会悲

惨无比,更何况现在还有如此多的政策出台绞杀炒家呢?
  
  现在上海楼市中被套的中小炒家数量庞大,和股市中的广大散户一模一样,这个群

体的普遍特点是自身防卫力弱,又容易抱有幻想,明明看到了危险,却在心理上不愿接

受,更不愿意止损、割肉。去年出台营业税的时候,很多炒家甚至还幻想着这个政策能

帮助拉升房价,然而现实是残酷的——去年底的降价,团退等事实就非常能说明问题,

今年初,**国际城价格跳水,就有在一年前高位入场的炒家捧着报纸痛哭——如果说这些

现象只是彻底的击碎了炒家希望营业税拉高房价的幻想的话,现在征收营业税的期限由2

年延长到5年则清楚的表明大势对他们的必杀之势已经到了图穷匕见的境地,而且看看舆

论的导向,所得税,加息等等,还有一系列的后续政策直指炒家,现在这个时候还抱有

幻想的话,就真的太傻了。
  
  
  至此,在今后的3-5年内,属于调控政策打击对象的上海楼市炒家群体为什么会重现

“眼泪山谷”的惨烈场景的原因已经说完了,现实的说:这个群体永远是大势的牺牲品

,以前有邮市,股市,现在是楼市,今后不知道这种大周期会在什么领域出现,但是是

必定会出现的。
  
  写下这篇文章,小蟹没别的意思,我不知道现在在天涯房观看到这篇文章的网友中

,有多少是还有房子被套在手上的炒家朋友,在这篇文章之前,“毒蛇啮指,壮士断腕

”的道理小蟹对你们已经是说得太多遍了,股市中有一句经典忠告:大船将沉,不要祈

祷,速速跳船逃命是正经。小蟹也对你们说一句:不要再抱有幻想了,即使现在挥泪止

损/割肉出局,也比一步一步的越套越深要强得多——其实,上海楼市迎接几年后“眼泪

山谷”那一副惨景的不是你们的眼泪,而是你们当中大多数人的欲哭无泪!!!


只有注册用户登录后才能发表评论。


网站导航:
 

posts - 41, comments - 7, trackbacks - 0, articles - 0

Copyright © weibogao