BlogJava-Franky's LIFE-文章分类-房事专栏http://www.blogjava.net/franky/category/44684.htmlAnything... ...zh-cnThu, 15 Apr 2010 05:20:25 GMTThu, 15 Apr 2010 05:20:25 GMT60转帖： 一个炒房人对北京房价走势的研究和判断http://www.blogjava.net/franky/articles/318388.htmlFrankyFrankyThu, 15 Apr 2010 02:42:00 GMThttp://www.blogjava.net/franky/articles/318388.htmlhttp://www.blogjava.net/franky/comments/318388.htmlhttp://www.blogjava.net/franky/articles/318388.html#Feedback0http://www.blogjava.net/franky/comments/commentRss/318388.htmlhttp://www.blogjava.net/franky/services/trackbacks/318388.html
 北京 房价： 一个炒房人对北京房价走势的研究和判断 

北京房价还得涨---一个炒房者的思路

很多人都在谈论房子，恰好我在北京有几套房子。在网上，留言的以希望房价下跌的为主。有些人还完全没有积累，刚大学毕业几年，三十岁都不到，这里就不用说了，但我非常痛惜具备了一定买房能力但等待房价下跌的人。我说说我的几个观点。

一、 在中国，房子就从来没便宜过。九十年代三线城市一套房子只有5、6万，仍旧多数人买不起，因为工资只有400多。大学老师分个筒子楼，兴高采烈，因为可以 和老婆住到一块了，不敢想租房，更加不要说买商品房了。贫嘴张大民大家有印象吗？为了一个树房，主动申请脑袋被开。中国人改善住房的需求，被压抑的太久， 日子好过了，当然首先要改善住房。据说，在地广人稀如美国，要想买一个房子，也要等工作十年以上。


二、 资源稀缺，竞争无可避免。这已经不只是个经济规律了，简直放眼人类和整个动物界都适用。市场经济前中国分房，同样要竞争。要讲级别，讲革命年限，讲职称， 讲工龄，毕业多少年仍要住在多人宿舍里，普通老百姓是最底层，根本没有任何办法。怎么现在在首都租房就受不了了？实话实说，改革开放三十年，中国人的生活 质量提高太多了。作为我们普通老百姓，没有比价高者得更公平的了。这种公平来之不易，别以为呼唤来了政策房福利房就有你的份，那里有另一套竞争办法，我们 户口在外地的小老百姓不仅不是得利者，而是正好相反。


三、 一线城市房价高，但有未来支撑。在北京买一个房子，不管你的祖上是哪个偏远地区的农民，以你为鼻祖，你的子孙后代在中国的首都，牢牢地扎下了根。70年使 用权后，交纳一定费用，你仍可以拥有你的住房，拆迁了，会有人按当时市场价格补偿你，你仍然可以买一个房子。北京市区能有多大的面积盖房子？每年仍旧有大 量的人口涌入，如果你认为没有房子在北京工作有压力，那么，把压力留给自己，把快乐留给你的孩子吧。作为一个开山鼻祖，你有理由为自己骄傲，因为，你要扛 起最重大的责任。


四、 核心资源有限，北京人口不达到动态平衡，房价升势不止。五年前，在地铁站都能收到北二环房子的小广告，现在，这种方式卖房子的，都是远郊了，北京最便利的 地方，是三环内也好，五环内也好，容积很难再提升了。按这速度，六环内盖满都不会超过十年。十年后大学毕业生想来北京发展怎么办？全住河北？


五、 大国崛起，非一日之功，同样不可能一日垮塌。北京上海被列为未来世界十大都市，全世界都在忽悠说“G2”，不是偶然的。至少他们看到了中国人的聪明和勤 劳。一个国家的人民都在挽袖子干活，谁能阻挡得了他的崛起？退一步说，中国没崛起成功，难道在中国还有比大都市更适合你和你的后代发展的吗？


六、 目光放到全国，多数家庭都拥有房产，土地价值上升，是一个国家梦寐以求追求的东西，房产升值，是多数中国人期盼的事。最反对房产涨价的，是在大城市奋斗的 年轻人和他们在外地的家人，觉得房价太高，但不知是否想过，他们在经历一个家庭最重大的一跃，从此就在首都有战斗的堡垒了。


七、 不公平促使房价上涨，我们外地人只能平静面对现实，一切靠自己。实际上北京的平均房价并没有我们看到的那么高，北京的经济适用房和央企、部委、军队发的房 子，都很便宜。他们的房子占据了大量的土地，使外地人和排不上经适房的北京人，只能在剩余的商品房上厮杀。没人敢说停建经适房，因为受益的人不直接，既得 利益者却会疯狂反扑。现在，老北京拥有低层无电梯板楼的一些人，又在要求政府给他们的楼房安电梯，说影响老人下楼，如果呼吁的声音变成了“代表民意”，政 府可能就会拿全体老百姓的税款来为他们安电梯，那么，他们的房子不仅更舒服了，也更升值了。


八、 国家出台二手房优惠取消的政策，有人赞有人骂，实际上，无论政府继续延续还是终止优惠，都无法房价继续上涨。因为一手房表现出了巨大的优势：税费低、贷款 额度高。而一手房价会带动二手房价。全世界都没有因为增加税费，而使购买成本下降的例子，中国也创造不出来。否则政府简直开心死了，政府和人民一起高兴， 何乐而不为？当然，我也不会一相情愿，因为炒房的人少了，房价是可能在一个时期内下跌的，但我根本不怕，因为，炒房者的减少，将使出租房源大幅减少，北京 的房租将在未来几年快速上升。本来我也不是炒短线，房租上升会让我很高兴，更短的时间回本。限制购买第二套住房，更会使出租房源减少，租金大涨。我们都见 识了大骂房价太高者的厉害，但大家有没有想到，已经拥有房产者在中国是多数？如果房价真的下跌，他们的反扑会有多厉害？房价上涨时，他们自得其乐，偷着 笑，懒的发言，房价真跌，骂人水平那也相当厉害的。那时，现在想买房的人的人会替政府辩护吗？当然不会，因为谁会高兴买了东西就跌价？租房者会高兴于房产 价格下跌吗？当然不会，因为租金涨了很多。另外不愿意看见房价下跌的是开发商和各级政府（是各级政府，不止地方政府），他们也都是有办法的人。 


九、 通货膨胀始终存在。八十年代万元户很厉害，现在要是一家人一年挣一万，穷死。90年代大学刚毕业，工资只有三百，现在1500以下很少有人干了，七八年前 北京，北三环的精装修带家电三居室，租金只有2300元，现在估计翻番都不止了。用现在的房价钱挣未来的租金，有什么犹豫的？就是租金不涨，通货膨胀停止 了，按现在的租金，我也远比存银行定期强啊。小老百姓有多少把握的投资渠道啊？据说国家增发货币，物价上涨不会停止，据说美国抓紧印钞票，中国要盯紧美 圆，也只能印，通货膨胀也不会停止。现在中国物价上涨能够得到一些控制，是压低农产品价格得到的，贫富差距无法忍受时，国家将只能提升农产品收购价格，未 来几年通货膨胀将很厉害。几年前买房时，还贷压力也不小，不敢轻易辞职，现在收入涨了不少，可以提前还贷了。当初舍不得看电影下饭店，现在可以随便了。所 以说，年轻时少消费不是坏事，心里有底，再消费不好吗？

我父母是地道农民，我是纯粹无产阶级后代，靠的是考大学和在大城市拼搏。现在却怎 么感觉自己是在替中产阶级和有产者说话呢？虽然这个人群目前是中国的多数，但我仍然没有忘记我无产阶级的弟兄们，下面说说我对目前高房价或者说房价过快增 长的解决之道，国家真的采取这样的措施，虽然我的房产升值慢了，但国和家都富强了，我也会很高兴：


一、 减少人为造成的地区发展不均衡和地方保护。试想，北京没有远超外地的教育资源、医疗条件，能有那么多人愿意往北京跑吗？北京凭什么高考比外地赚便宜啊？北 京的高校是全国人民的还是北京市的呀？凭什么在北京招那么多考生呀？北京要是没有远高于外地的工作机会和薪水，我在老家呆的好好的，来北京干什么呀？凭什 么高新技术企业的税收优惠北京中关村能有，外地不能有啊？凭什么北京发展总部经济可以给来的企业总部500万奖励，外地不能这么干呀？基础设施方面，在北 京投入了多少？外地哪敢比？这么多优势资源，国家给码到一个城市，现在嫌房价高，不高都见鬼了，平头老百姓改变不了这些，只能是承认现实承认地区差距，提 早在这里布局买房，为子孙后代留个发展机会。我乐于见到北京拥有这些良好的条件，但希望国家能缩小医疗、教育、就业等方面的地区差距，平衡发展各地，让人 才在中国的各个地方都能发展，张五常对县域经济发展的重要性有专门论述，说的很好的。这样釜底抽薪，北京房价必然平稳。地方保护的另一个重要表现是，北京 开发自己各区县的积极性很大，但对和河北、天津融合力度小。如果北京能向天津方向走出带状发展区域 ，对促进经济发展、平抑房价很有用。但北京希望土地升值的好处自己独享，不肯大步走。


二、 创造公平的社会环境。最近有个国四条，很多人喊好。尤其是希望房价下跌的人。我却在这背后看到了新一轮暴涨的推动。什么叫增加中低价位房和限价房的供应？ 难道不是另外一种形式的经济适用房吗？这和我们外地人有什么关系？本来可以作为商品房开发，市场销售的，现在低价给了北京人，市场供应更少了，房价怎么会 不涨？老一辈北京人，很多已经在历史的拆迁中得到几套房子了，北京政府现在各种低房价优惠措施，全部是针对北京户籍人员的，难道国家真的想让北京人人手一 套房吗？难道真的是王侯将相，宁有种乎吗？国家对这种公然的地域歧视和掠夺，竟然是鼓励的。是，限价房一推，平均房价立刻降下来了，但是商品房却会涨的更 快，因为限价房占用了本可以开发商品房的土地。12月18日，国家规定，超过50%住宅供地建政策房，商品房供地会更少。好多指望国家出台政策能令商品房 价格下降的外地人会忽然发现，自己摇旗呐喊出来的政策，竟然把自己出卖了。经济适用房政策，实质是拿全体老百姓的钱给少数人置业提供补助，完全错误，你可 以补贴没地方住的人，给他房子住，但不能低地价低售价帮他买房，这样是奖懒罚勤，房产的巨大价值非常可能出现收入超过贫困线的人的财产没有得到经济适用房 的财产多，不过话说回来，普通北京户籍老百姓想排到政策房是很困难的，有的排两三年了。03年我到回龙观一个经济适用房小区短暂居住，小区人口很少，好多 家傍晚灯关着，估计没人住，明显不是没房子住的普通北京老百姓。公务员、部委、央企、军队更另人发指。一个团级干部在西三环发了一个三四百平米的房子，市 场价1000多万了。下级怎样看待他呢？万人称颂！因为，他为部队里的干部都争取到了一套住房！中石油竟然给北京总部的员工发一套房子，不给外地员工发， 我有时候怀疑，央企会觉得企业的主人既不是国家、也不是全体员工，而是北京总部。那些我们崇敬的部委为本部门员工争取房子，那叫不动声色、不遗余力。我还 听说，有一些有能力的人，把北京大量土地拿去搞高尔夫和高档温泉山庄（在中国这个地少人多的国家，打高尔夫很便宜的，韩国人坐飞机来玩据说还比韩国国内便 宜）。我认识一博士，毕业若干年，觉得自己典型白领，北京房价高得自己买不起，认为有很大的泡沫，手里几十万买股票也不买房。却没有想，如果把有房北京人 和以上公务员等利益集团刨出去，把他们拥有的房源刨除出去，再扣除不肯出售的房源，剩下的所有人争夺剩余的房源，他还有几成自信能得到一套房？一个社会要 想健康发展，必须创造一个公平的环境，国家交给这些官员管，不是说国家就是你们的，老百姓都是打工的了。

一个炒房人对北京房价走势的研究和判断（二）
北京房价还得涨---一个炒房者的思路（二）


三、 创造良好的企业经商环境。说起来真是一个悖论：要想让房价降下来，恰恰应该减少经济适用房和限价房。而要想让房价平稳发展，照顾民生，恰恰应该给富人和创 业者良好的经商环境，我想现在没人反对被剥削了吧，每年几百万的毕业生等待被剥削，但被剥削机会却越来越少。我们国家民企的经商环境真的很恶劣，简单列 举：高税收、劳动法、融资无门、各个政府部门刁难、黑社会、法制不健全、地方保护、社会治安、强迫慈善、对违法的纵容、不透明的政策环境、国企和外资的垄 断、知识产权、劳资纠纷中对企业不利的法律环境、企业和员工交纳，由政府保管却升值很慢的社会保险和公积金等等，有一个经济学家叫郎咸平的，在他的著作里 对此亦有论述。象我三十多岁，工作十多年了，工作经验丰富，手里也有了一些积累，正是创业的好时候，毕竟，开公司做生意是王道，是本应该比炒房吸引力更大 的，但恶劣环境让我却步，而且我决非个例，我认识的几个中关村卖电脑的老板，拿出一半的资金炒股。创造良好经商环境，让更多的人选择创业，主动把炒的房子 卖掉，开公司为社会创造大量就业机会，让打工者吃香起来，失业率大减，将迅速减小贫富差距，普通老百姓富裕起来，一如朱总理在位时那样，这才是解决房地产 问题的王道。一届高喊和谐的政府、一届高喊解决民生的政府，创造了最不利的经商环境，失业率达到创记录的水平，百姓收入徘徊不前，却妄图政府投资拉动经 济。国家之间的竞争，是企业与企业之间的竞争，以后，美国、日本拿宝洁、佳能来时，我们拿什么去和人家竞争？拿政府干部？一个国家，企业不行，失业率高， 国家投再多钱也是白搭。另外，对企业家不利的社会舆论环境，往往被忽视，伤害却很大。实际上，许多应该由政府承担责任的事，媒体却把矛头指向了企业家，比 如说房地产开发商卖贵房子。我就纳闷了，人家能20000卖光的房子凭什么卖18000？一边做生意一边搞慈善？慈善也对最弱势群体搞慈善，对在大城市置 业的人搞什么慈善？维护企业利益最大化有什么错误？为什么要骂？该骂的是开发商官商勾结、暗箱拿地、买通监理、强迫拆迁、囤积土地、劣质工程、虚假宣传、 雇人排队、土地拍卖串通，这些就应该绳之以法，乃至严惩，为正规的房地产公司创造良好的经商环境。可政府对房地产开发商真正存在的违法扭扭捏捏，对自己的 责任避而不谈，老百姓一骂房价高全部推到房地产开发商头上。大家别忘了，人都是经济人，在干坏事对自己有利得不到惩罚的情况下，会倾向干坏事。比如，我们 会在没有危险的情况下走路闯红灯，因为没有惩罚。企业和官员也一样，干坏事得不到惩罚或被惩罚概率很小，会倾向继续干。政府作为经济环境的监督者，对开发 商的长期违法无法解决，要负全责，而不是转移矛盾，炮轰企业家没良心，高价卖房。房地产开发商中有一个叫任志强的山东人，一说话就一大堆的人骂他，可过去 这么多年听他话的人都发财了，他相当于股票界的股神。作为一个国有企业的领导，顶着别人的唾骂，非要说出一些很多人不愿意听但事后总证明是正确的话，大家 怎么就不能仔细倾听下他说的内容呢？大篇幅说对富人的舆论环境，是因为媒体屡屡转移矛盾，造成穷富对立，造成有人一听宝马、富二代、山西煤老板、温州炒房 团恨得牙根痒（政府官员和国企主要用奥迪，不用宝马）。以后失业率如果继续高企，社会矛盾激化，党和政府不在自己内部找原因，却拿私营企业家开刀转移矛 盾，乃民族大悲哀，如果经商环境继续恶化，政府企图多收税多印票，由自己来拉动中国经济，乃民族大悲哀，如果老百姓继续贫穷，却认为使自己贫穷的是富人和 中产阶级，是企业家不给自己多发工资，产生更多的马家爵，乃民族大悲哀。当中国没有人愿意干私企和创业的时候，当中国都以当私营企业家为贱为苦，以当公务 员为贵时，全体老百姓都会变成穷人，房价是降到朝鲜水平了，国家也完了。
四、 增强科学规划。西直门、东直门倒地铁，在站台里得走十分钟，看看人家日本和韩国，同站台换乘，多以人为本。地铁分多少层，多么现代化，公费出国都学什么 了？北京的地铁，完工就跟不上要求，我就有扒了重建的冲动。北京建地铁有个重要原则，是限制一小时人流量达到1万才能建（具体数据忘了），这是非常错误 的。以北京目前的拥挤程度，你就是往荒郊野岭修一条地铁，只要开发商品房，也会迅速人声鼎沸。北京城区往北，有昌平、顺义、怀柔、密云、延庆几个大区，只 要大力修建轻轨网络，大建商品房，将一定程度上平抑北京房价，再造五个北京完全不在话下，北京如果不加快、超前地进行地铁规划和建设，而是等城市继续建 设，那么将来修地铁的代价会很大，完全失去后发优势。前一段就传言房山区政府愿意自费把轻轨房山线延长，以便大幅增加土地财政收入，这个帐是对的。北京修 地铁轻轨根本不缺钱，就拿土地财政担保就能借到钱。另外北京的公路交通管理水平也很一般，马路成了停车场、菜市场了，很多路段人车挤在一起，使人们觉得远 郊买房开车进城上班不可行，把所有的需求都聚焦在城区了。另外，政府批准了郊区大量的别墅用地，使京郊涌现大量别墅和低层住宅，让人痛心疾首，能住100 户人家的地方，只有三个别墅，是对北京外扩的极大伤害。将来想扒了别墅盖高层居民住宅的时候，等着天价赔偿人家吧。郊区也不能再盖六、七层高的住宅了，白 瞎那块地了。
五、 改变土地政策。中国哪的房子都在大幅涨价吗？不是，我老家的东北农村，五年前土房房价四万，现在也就六万。这次房价暴涨的大背景是城市化和大迁徙。受益者 是城市户口人员，尤其是大城市户口人员，最大的受害者是农民和边远地区人员。最近十来年，农村人口和城市人口的贫富差距更大了，其中一个重要原因是农民房 产不值钱。不值钱原因是国家禁止宅基地进行交易，土地也被收为国有，彻底改变了马克思的思想和毛泽东的土地政策。这样，就使国家拥有了未来处置农民土地的 权力，使政府和官员阶层持续富裕，农民持续贫困。中国种地的农民是最苦最累的，他们的孩子是最可怜的，不过，这个世界只尊重力量，不尊重可怜。北京郊区实 际上存在着一种叫做小产权的房子，房价是商品房的一半，但大家不敢买，怕哪天被政府强制扒了。看看，京郊农民想来平抑一下北京房价，政府不允许。这个话题 太大了，很多人以保护农民利益的名义，在奴役农民。说什么怕农民不知道自己的宅基地和土地值钱，卖便宜了，以后没依靠了。所以土地还是政府收回出售，这样 才能卖个好价钱，扯淡。当年让农民推独轮车支持解放军打败国军的时候，不是说分田地吗？骗人。国家允许农民卖地和卖宅基地，可以大幅度提高农业的现代化水 平和科学化水平，打破国际资本对中国粮油的控制，农民全部富裕起来。由于现在中国农民没有科学没有资本，土地的使用率和产出很低，集约化是对所有人都得利 的事，保证粮食安全也就根本不需要这么高的土地红线。国家允许农民卖地和卖宅基地，可以大幅度提高农民收入和增加商品房建设用地，平抑城市房价。农民不用 你担心，只要你把他们支持革命得到的私有土地还他们就行。农民没有宅基地就不会生活了？建一栋楼，20层楼，一层楼一家，300平米的房间，500平米的 露台，电梯房，农民会不愿意吗？卖的宅基地，每家分1000万，空出来的宅基地，卖给开发商建高楼，够建一个大楼盘的。
六、 打击空房和开发商捂地捂盘。我对政府这方面的目标给予积极评价，但却没见正确措施。土地不能简单地用供求关系决定，因为没有充分竞争。随着一个国家发展， 土地价值会越来越高，空房也是社会资源的浪费。空房和捂地捂盘，降低了土地的使用效率，于国家和百姓不利。出租房的增加，将平抑房屋租金，对普通的打工者 不是坏事。但现在很多积累还很少的人，莫名其妙地站在希望每家限购一套房的政策一边，就没想过，每家都一套房了，你还到哪去租房子？另外，二套房贷利率上 升或取消二套房贷也会抑制炒房，我支持，就怕银行不支持。至于具体如何打击开发商捂地捂盘，国家出台的政策我就没有看懂了，12月18日出台的政策，要求 开发商首付地款要达到50%。这样，小的房地产公司将失去竞争力，拍卖竞争程度将下降，土地拍卖价格相比也会下降，但大家千万不要有建房成本下降房价会下 跌的想法，过去所有的经验都不支持这样的幻想。而开发商减少，有利于垄断，不利于竞争，而垄断的特点不是产品价格下降，而是垄断企业利润最大。我觉得国家 的政策，要么是不懂经济，要么就是受利益集团的游说，我认为这个利益集团就是大房地产公司。当然，也可能是出这个政策就是吓唬吓唬，让大家不要有太高的房 价上涨预期。

这些政策，解决的不只是房价问题，对中国整体经济都非常重要。可惜呀，哪一条都看不出来要执行的迹象，那么，北京房价能够得到平抑的可能几乎为零了。
经常有人出馊主意来平抑房价，方法完全没有科学可讲。但有时候我们政府也不怎么讲科学，我还真担心这些政策哪天被执行了，那可危害不小。这里列举错误措施和结果：
禁止开发商贷款：减少房屋供应，利涨
禁止购房贷款：房价跌，购房者离买房的距离却更远了。实质性伤害房地产关联行业和银行，供应量减少，打压整个社会发展
炒二套房征高额个税或其他税收：房价先跌后涨，城市几乎没有出租房，租金暴涨，抑制外来人口，降低中国城市竞争力，损害整个国家的利益。同时提高炒房者离婚率（对付二套房的对策）
征物业税：房价跌，持有者成本却反而增加，买卖双方都受损。老百姓钱少了，政府钱多了
为户籍人员大建政策房：商品房价大涨，创造更大的不公，害国。


一 套属于自己的房子，对一个中国人来说太重要了，但无论多么期望，馅饼不会从天上掉下来，一切最终都要依靠个人奋斗。想起了刚毕业那几年在东北的日日夜夜， 几乎天天加班，面对扑克、麻将、喝酒的诱惑不为所动，回家后几乎天天学习到深夜，夏夜的繁星和蛙鸣见证了我的努力。今天，终于迎来了居有其屋、财务自由、 行动自由的时光。面对社会的压力和不公，正视现实，提高自己，才是年轻人的正确选择。


Franky 2010-04-15 10:42 发表评论
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